As vendas de imóveis usados cresceram 30,97% e a locação de imóveis residenciais aumentou 36,36% em Fevereiro frente a Janeiro na cidade de São Paulo. O levantamento feito pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CreciSP) com 258 imobiliárias evidenciou que o que distingue o comportamento dos dois mercados neste início do ano é exatamente o início: em Janeiro, as vendas haviam caído 33,13% e a locação crescido 3,13% em comparação com Dezembro.
O aumento de 30,97% nas vendas de imóveis usados em Fevereiro, quando o índice apurado pelo CreciSP atingiu 0,3643 (estava em 0,2782 em Janeiro), foi sustentado pelas vendas à vista. Foi dessa forma que se efetivaram 61,70% das transações registradas no mês. Os financiamentos bancários responderam por 37,23% e os donos de imóveis parcelaram o pagamento de 1,06% das casas e apartamentos vendidos.
Imóveis com preços de até R$ 600 mil foram os mais vendidos em Fevereiro, somando 59,57% do total. Na divisão por faixas de preços, 69,57% se enquadraram nas de até R$ 8 mil o metro quadrado. Segunda a pesquisa, 85% são do padrão construtivo médio, 10% do padrão luxo e 5% do padrão standard, mais simples.
Quem comprou preferiu os apartamentos (69,15% do total) às casas (30,85%) e conseguiu descontos médios sobre os preços originais de venda de 6,26% para os imóveis agrupados em bairros da Zona B, como Aclimação e Pinheiros; de 5,93% para os da Zona C, como Tucuruvi e Vila Buarque; e de 6,67% para os da Zona D, como Limão e Tremembé.
A maioria das casas e apartamentos vendidos (40,95%) está localizada em bairros agrupados na Zona B, seguida pela Zona C (25,52%); Zona D (22,34%), Zona A (8,50%); e Zona E (3,18%).
Expectativa de crescimento
Embora afirme ser ainda “muito cedo para definir tendências”, José Augusto Viana Neto, presidente do CreciSP, acredita que tanto a venda quanto a locação residencial deverão chegar ao final do ano com resultados positivos, com as naturais variações de aumentos e quedas ao longo dos meses. “Foi o que aconteceu em 2021, mesmo com a pandemia de Coronavírus em alta, e tende a se repetir independentemente da continuidade da crise econômica porque o crescimento natural e orgânico do País vai continuar levando os mercados à frente, ainda que em ritmo menor”, argumenta.
As vendas de imóveis usados na Capital encerraram o ano passado com um saldo positivo acumulado de 51,45% e a locação com resultado também positivo, de 23,56%, segundo os resultados apurados pelas pesquisas do CreciSP. “Em um País que tem um déficit habitacional de 5,8 milhões de moradias, número estimado pela Fundação João Pinheiro, só uma recessão seria capaz de barrar o crescimento do mercado imobiliário, e não há previsão de que isso vá acontecer”, pondera Viana Neto.
Ele lembra que a própria Secretaria de Política Econômica do Ministério da Economia reviu, no último dia 17 de Março, a estimativa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) deste ano, mantendo, porém, a previsão de alta, que recuou de 2,1% para 1,5%. Pesaram nessa revisão para baixo fatores como os reflexos da guerra na Ucrânia, da pandemia da Covid-19 e a alta da inflação, com previsão de aumento elevada de 4,7% para 6,55%.
Aluguel até R$ 1,5 mil é maioria na Capital
Imóveis com aluguel de até R$ 1,5 mil tiveram a preferência dos novos inquilinos em Fevereiro na Capital, com participação de 53,86% no total de contratos assinados nas 258 imobiliárias consultadas pelo CreciSP. Os donos desses imóveis concederam descontos médios sobre os valores anunciados que variaram de 11,36% para os situados em bairros da Zona C a 6,48% para os da Zona B.
A concentração das locações nas faixas de até R$ 1,5 mil iguala a Capital a regiões como a de Campinas e de Osasco, e abaixo das de Jundiaí, Araçatuba e São José dos Campos, onde as pesquisas do CreciSP registraram que essa concentração de novas locações em Janeiro se deu nas faixas de até R$ 1,750 mil mensais – 55% em Jundiaí, 66,67% em Araçatuba e 58,34% em São José dos Campos.
Foram alugados na Capital em Fevereiro mais apartamentos (69,15%) do que casas (30,85%) e com o pagamento do aluguel garantido, em caso de inadimplência do inquilino, por fiador pessoa física (25,20%), seguro de fiança (25%), depósito de valor equivalente a três aluguéis (22,15%), caução de imóveis (11,99%) e cessão fiduciária (2,03%). Houve ainda 13,62% de locações feitas sem garantia.
Os bairros com maior volume de novas locações foram os agrupados na Zona C, com 37,50%, seguidos pelos da Zona D, com 22,76%. Zona B, com 17,07%; Zona E, com 13,41%; e Zona A, com 9,25%.
Inadimplência e processos
A pesquisa Crecisp constatou que as 258 imobiliárias consultadas registraram o encerramento de contratos de locação em número equivalente a 48,17% do total de imóveis que alugaram em Fevereiro. As rescisões se deram por razões financeiras (60,13%) ou mudança de endereço, entre outros motivos (39,87%). Em Janeiro, o percentual de devolução de chaves foi de 87,23%.
A inadimplência em Fevereiro foi de 5,07% do total de contratos em vigor, percentual 14,19% maior que os 4,44% registrados em Janeiro.
Cresceu também o número de ações judiciais propostas nos Fóruns da Capital, conforme levantamento feito pelo CreciSP – o aumento foi de 51,89%, de 1.193 ações em Janeiro para 1.812 em Fevereiro.
As ações por falta de pagamento cresceram 56,54% (de 619 para 969); as renovatórias tiveram alta de 59,18% (de 49 para 78); as de rito sumário subiram 49,89% (de 459 para 688). Outros dois tipos de ações também registraram expansão: 33,33% nas consignatórias (de 6 para 8), e 15% nas de rito ordinário (de 60 para 69).
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